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경매로 주택을 매입할 때 가장 신경 써야 할 부분이 바로 임차인(세입자)에 대한 권리 분석입니다.
임차인(세입자)의 전입신고일, 확정일자 존재 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 추가로 지출되는 금액이나 인수하는 권리등을 파악할 수 있습니다.
임차인(세입자)이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 경우에는 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다. 경매에서 임차인의 대항력이란 '말소기준권리'보다 먼저 전입신고와 점유를 갖춘 경우를 말합니다. 또 임대차 계약서에 확정일자를 받았다면 후순위 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권이 인정됩니다.
우선변제권
우선변제권은 근저당권과 같이 등기도니 담보물권에만 인정되는 권리인데 사회적 약자인 임차인을 두껍게 보호하기 위해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차인도 우선변제권을 행사 할수 있도록 했다.
전세계약을 연장할 때는 임대인과 임차인이 협의하여 보증금을 감액하거나 증액하는 등의 조건을 변동할 수 있는데, 최근 전세값이 하락하고 금리가 상승하는 상황에서는 임대인들이 세입자가 나가는 것보다 유연한 대처를 위해 조건을 변경하여 연장해주는 경우가 많습니다. 또한 전세 반환보증 요건을 충족시키기 위해 보증금을 감액하고 반전세로 전환하는 경우도 많이 있습니다.
보증금 변동시
1) 보증금 변경없이 연장
기존 계약조건을 그대로 유지하면서 전세계약을 연장하는 경우이며 기존에 받은 확정일자를 그대로 유효하게 사용할 수 있습니다.
2) 보증금 증액
보증금을 더 높게 책정하여 연장하는 경우이고, 주민센터를 방문하여 보증금 증액에 대한 절차를 따라야 합니다.
3) 보증금 감액 및 월세로 변경
보증금 일부를 감액하고, 그만큼 월세를 부과하는 형태로 변경하는 경우입니다
4) 보증금 감액 및 반전세 형태로 변경
보증금 일부를 감액하고 그만큼 월세로 변경하여 반전세 형태로 전환하는 경우입니다.
확정일자 여부
확정일자는 우선적으로 변제권을 확보하기 위함입니다. 다른 채권자들보다 임창니이 먼저 돈을 돌려받을 권리를 가지기 위함인데, 계약서에 작성한 날짜를 법적으로 효력이 있는것으로 증명하기 위해 확정일자를 받는 것입니다.
보증금 변경이 없을 때는 기존계약서를 그대로 유지하면서 확정일자를 다시 받지 않아도 되지만, 보증금을 증액하거나 감액하는 경우에는 기존 계약서에 변경 내용을 추가로 기재하거나 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
보증금을 감액하는 경우에는 확정일자를 다시 받지 않아도 되지만, 증액하는 경우에는 반드시 확정일자를 부여 받는것이 중요합니다. 그래야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.
등기부등본상 다른권리 설정되기전 증액
임차인은 보증금 전액에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 증액한 계약서에 확정일자를 갖췄다면 증액 부분에 대한 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
여기서 주의해야 할 점은 임차인이 증액하면서 확정일자를 받지 않았거나 증액 후 다른 권리가 설정된 뒤(대출 등) 확정일자를 받은 경우입니다.
확정일자가 없다면 증액한 보증금에 대해선 우선 변제권이 없기 대문에 낙찰자가 고스란히 물어줘야 합니다. 또 확정일자를 다른 권리보다 뒤늦게 받았을 경우에는 임차인의 배당 금액이 줄어들 수 있기 때문에 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 생길 수 있어 주의해야 합니다.
등기부등본상 다른권리가 등기된 후에 보증금을 증액한 경우
임차인의 전입신고일이 근저당권보다 빠르기 때문에 대항력이 있지만, 증액한 금액에 대해서는 낙찰자가 별도로 물어주지 않아도 됩니다.
임차인이 대항력을 행사할수있는 보증금은 신규 계약 때 지급한 보증금에 한정되고 이후 증액한 금액에 대해선 대항력이 없기 때문입니다.
이는 보증금을 증액한 임차인의 권리 분석 방법이기도 하지만, 재계약 시 임차인이 알아둬야 할 내용이기도 합니다. 보증금을 증액할 때는 필히 등기부등본을 열람해 다른권리가 설정돼 있는지 확인하고 재계약 여부를 결정해야 보증금을 온전히 지켜낼 수 있습니다.